5月份房價數(shù)據(jù)出爐，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份百城新建住宅平均價格為16815元/平方米，環(huán)比增長0.30%，但有54個城市出現(xiàn)環(huán)比下跌。

二手房數(shù)據(jù)則讓人比較郁悶。

全國300城總掛牌量（截至5月31日）753萬套，反映市場庫存壓力顯著。

5月全國100個重點城市二手房均價為13794元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，同比下跌7.24%。

房價環(huán)比跌幅達到0.5%并持續(xù)幾個月，普通人就能明顯感覺到市場在降溫。如果跌幅超過0.8%，那就是很明顯的感覺了。

更值得注意的是，這已經(jīng)是百城二手房價格連續(xù)27個月環(huán)比下跌了，市場調(diào)整的深度和持續(xù)性遠超預(yù)期。

一線城市的表現(xiàn)相對“抗跌”，環(huán)比下跌0.37%，而二線和三四線城市分別下跌0.78%和0.76%。

更令人擔(dān)憂的是二手房掛牌量的變化。5月份百城二手房掛牌量已經(jīng)達到271.8萬套，同比激增15.8%。

而掛牌均價也在持續(xù)下跌，這種掛牌量激增和價格下跌的雙重壓力，直接導(dǎo)致二手房市場進入“以價換量”的循環(huán)。

具體的原因是什么？首先還是市場信心和基本面。

從租售比和房價收入比這兩大指標(biāo)來看，房價還沒調(diào)整到位。全球健康的租售比在4-6%，中國很多城市卻不到2-3%，如果把房子視為一支股票的話，市盈率超過50倍，太貴了。

更何況租金仍在下調(diào)，也是中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國50城租金連續(xù)5個月下跌，4月份全國平均租金為35.2元/平米/月，同比下跌3.4%。

此外，還有“四代宅”新規(guī)產(chǎn)品的集中上市，對存量二手房形成代際碾壓。

現(xiàn)在新房市場的“好房子”概念越來越深入人心，開發(fā)商通過提升產(chǎn)品力來吸引購房者，而二手房尤其是房齡較長的房源，在戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等方面明顯處于劣勢。

特別是“得房率”這個指標(biāo)，更是讓二手房業(yè)主崩潰。

得房率，就是“套內(nèi)面積÷建筑面積”。在存量二手房里，得房率超過80%的住宅占比較低，大部分高層住宅的得房率在75%左右。

而第四代住宅新房的得房率，普遍在100%以上，有的甚至高達140%以上。

廣州近期可能出臺封堵樓市“偷面積”的亂象，“高得房率”或被收緊，使用率重回100%以內(nèi)。

為什么這么做？看一下數(shù)據(jù)。5月廣州新房環(huán)比漲1.25%，領(lǐng)漲全國，而二手房環(huán)比跌0.48%，同比跌5.4%。

除了得房率高之外，新規(guī)產(chǎn)品還有其他優(yōu)勢，比如隔音效果更好、室內(nèi)層高更高、梯戶比和車位比更合理。而舊規(guī)下的二手房，就會出現(xiàn)更大的降價壓力。

總之，又到了考驗判斷和耐心的時候了，尤其三四線城市，不樂觀。