人口流向，是決定城市房地產市場中長期變化的核心變量。
此前，老楊已圍繞 2024 年全國及主要城市的人口數據變化，進行了宏觀籠統的分析。
今天，我們結合具體城市，開展更深入的對比性人口分析，以洞察和把握不同城市房地產市場的中長期走勢。
首先，提示大家一點，研究城市人口， 既要看人口總量，更要看增速；總量反映的是一個漫長的歷史演變，增速則體現短期變化與城市活力。本文主要研究常住人口的年度增速變遷。
上海 VS 深圳
2020 年之前，深圳人口增速較高，年均增長達 4% 左右，總體增速明顯超過上海。
上海人口增速在 2014 年之前尚能保持 2% 的增長，但此后國家對上海人口實施總量控制，增速維持在 0% 左右小幅波動。
2021 年以來，深圳人口增速顯著變化：受樓市降溫與疫情沖擊影響，2021 年增速 “跳水”，2022 年微幅下滑，2023-2024 年小幅反彈，2024 年增速僅 1.12%，遠低于過去十多年的平均水平。
上海 2024 年人口小幅下降 0.3%。
從人口變化看，2021 年前深圳人口對樓市的支撐力明顯強于上海，事實上，2021 年前深圳房價漲幅也顯著超過上海。
2021 年以來，深圳人口增速優勢不再，兩城房價均呈下跌趨勢。
看來，連全國最年輕的大城市深圳，都已步入中年了。
那么，接下來，可以關注一下全國最年輕城市雄安新區的人口增速了。